ده توصیه کاربردی برای بهبود و تسهیل همکاری مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی

مشاوران املاک،برابر مقررات فصل اول باب ششم قانون تجارت و قانون نظام صنفی ایران ، یک واحد صنفی با ماهیت خدماتی از نوع دلالی تلقی می شوند که در مقابل اجرت، واسطه انجام معامله هستند یا برای اشخاصی که قصد انجام معامله دارند،طرف معامله پیدا می کنند. قانون تجارت و نیز کلیات قانون مدنی ایران، ماهیت شغل دلالی را از حیث مسئولیت و حدود فعالیت به نوعی مانند وکالت دانسته است به این مفهوم که دلال، وکیل اشخاص است برای انجام معامله از طرف آنان یا پیدا کردن طرف معامله برای آنان.

مشاوران املاک، از یک سو، در به انجام رساندن معامله یا پیدا کردن مشتری و از سوی دیگر در تسهیل و تسریع امور مشتریان می توانند نقش بسزایی داشته باشند.

در این مبحث، ده توصیه کاربردی که مشاوران املاک را در انجام بهتر و دقیق تر معاملات و سرعت بخشیدن به انجام امور مشتریانشان یاری می رساند و می تواند رضایتمندی مشتری را بدنبال داشته باشد و روابط کارآمدتر و پربارتر مشاوران املاک با دفاتر اسناد رسمی را رقم بزند تقدیم می نمایم. امید که مفید باشد و با دریافت نظرات و نقد و پیشنهاد و طرح سوالات از سوی بازدید کنندگان محترم سایتم، به کمال مطلوب برسد.

1- به احراز هویت طرفین قرارداد دقت بفرمائید. احراز هویت، غالباً از طریق رویت اصل کارت ملی و شناسنامه و تطبیق رونوشت آنها با اصل صورت می گیرد. از طرفین قرارداد و حتی شهود، رونوشت(کپی) کارت ملی و همه صفحات شناسنامه را بخواهید و با اصل آنها تطبیق دهید و آنرا پیوست قرارداد کنید و یک نسخه را نیز در بایگانی دفتر خود نگهداری کنید.

2- به اهلیت طرفین قرارداد و حتی شهود توجه بفرمائید. اهلیت در واقع همان قابلیت قانونی اشخاص برای برخورداری از حق و استفاده از حق است. بطور کلی، هر شخص بالای 18 سال را می توان برای انجام معاملات ملکی صالح و دارای قابلیت دانست. در وهله بعد به کارت پایان خدمت یا معافیت و ممنوع المعامله نبودن،عاقل بودن و… توجه بفرمائید. در مورد افراد زیر 18 سال، معامله با امضاء و مسئولیت ولی قهری آنها(پدر یا پدر بزرگ) یا قیم آنان که اجازه سرپرستی هم داشته باشد صورت می گیرد.

3- از ممنوع المعامله نبودن افراد در هنگام معامله و قبل از امضاء هر گونه سند یا مبایعه نامه یا مبادله وجه، مطمئن شوید. در اینخصوص تعامل با دفاتر اسناد رسمی برای شما خیلی کارساز خواهد بود. ممنوع المعامله بودن، به موجب احکام قطعی مراجع قضایی بدلایل مختلف از جمله ورشکستگی یا مجازات و… تعیین و از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می گردد.

4- احراز سمت اشخاص و تعیین شخصی که مجاز برای انعقاد قرارداد و امضاء آن است از اهمیت برخوردار است. قبل از امضاء مبایعه نامه یا مبادله وجه مطمئن شوید که طرفین قرارداد برای خرید و فروش اختیار و مالکیت دارند از جمله اگر شخصی به عنوان وکیل شخص دیگر با ارائه سند وکالت مراجعه کرد از دفتر اسناد رسمی که سند وکالت را تنظیم کرده بخواهید بقاء وکالت را تائید کند چه بسا آن شخص از وکالت عزل شده باشد یا موکل فوت شده باشد و وکالتنامه از درجه اعتبار ساقط گردیده باشد.

5- کنترل صحت و اصالت اسناد را در حد معمول در صنف خود مورد توجه قرار دهید از جمله سند مالکیت فروشنده و ملاحظه اصل آنها و تطبیق کاملاً دقیق رونوشت ها با اصل سند و اصل بنچاق بویژه برای اطمینان از عدم مغایرت در مساحت ملک یا ساختمان و ملاحظه ستون توضیحات و ملاحظات سند بسیار مهم است.

6- از اینکه فروشنده قصد چه نوع معامله و چه نوع اقدام با چه کیفیتی دارد اطمینان حاصل کنید به ویژه اگر فروشنده همراهانی دارد که مطالب را به او تلقین یا منتقل می کنند یا روی او موثر هستند. چه بسا اطرافیان یک فرد او را به عنوان فروشنده به دفتر شما می آورند در حالی که او فقط قصد اجاره دادن ملک یا ساختمانش را داشته است نه قصد فروش آنرا. بنابراین طرفین قرارداد را نسبت به نوع معامله،مشخصات و جزئیات معامله، مبلغ مورد توافق،ترتیبات پرداخت و… بطور کامل توجیه کنید تا بعداً به عذر اشتباه یا عدم اطلاع، وقت شما را نگیرند و مشکلی برایتان بوجود نیاورند.

7- در مورد قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی که معمولاً خریدار نسبت به اینکه مسئولیت تسویه حساب مالیاتی و عوارض شهرداری به او محول شده به خوبی توجیه نمی گردد دقت فراوانی اعمال فرمائید. حتماً خریدار را نسبت به اینکه مبایعه نامه و سند رسمی برابر قانون تسهیل تنظیم اسناد منعقد می شود و در این حالت کلیه بدهی مالیاتی و شهرداری و مسئولیتهای اداری آن بعهده خریدار محول می گردد را توجیه و آگاه بفرمائید.

8- به انجام کلیه اقدامات و مراحل قانونی و تهیه اسناد و مدارکی که باید قبل از مراجعه به دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد توجه داشته باشید از جمله اخذ پایان کار ساختمان و مفاصا حساب مالیاتی و تسویه عوارض نوسازی شهرداری. سعی کنید برای مراحل و فرایندهای کاری اتان چک لیستی تهیه کنید و کار را برابر چک لیستها جلو ببرید. هم چنین چک لیست مدارک لازم در هر مرحله از کارتان را تهیه کنید تا مدیریت مدارک و پرونده و بایگانی خود را برابر چک لیست بهتر به انجام رسانید و بدین ترتیب چیزی از قلم نیفتد و کارتان در هیچ مرحله ای بدلیل نقص مدارک به تاخیر و معطلی برخورد نکند.

9- بررسی کنید موانعی مانند بازداشت ملک، در وثیقه و رهن بودن ملک یا موقوفه بودن آن یا عدم امکان تخلیه آن از سوی ساکنین فعلی یا …در مورد معامله ای که قصد انجامش را دارید مطرح نباشد.

10- در بسیاری از موارد، فروشنده مدعی می شود که من هنوز چک یا وجه معامله را دریافت نکرده بودم در حالی که مبایعه نامه یا سند را امضاء کرده ام یا بهانه ها و عذرهای مشابه راجع به مبلغ قرارداد یا چگونگی و میزان و زمان مبادله آن و… مطرح می شود که در نهایت اسباب دلخوری و ناراحتی را برای شما فراهم می کند. برای پیشگیری از این مباحث و مشکلات سعی کنید توافق طرفین را قبل از امضاء مبایعه نامه بصورت دقیق بویژه در موارد مهمی که در بالا اشاره کردم برای آنها مرور کنید و بعد به امضاء آنها برسانید و از آنان تائیدیه بگیرید که کلیه مندرجات و مطالب مبایعه نامه را دقیقاً مطالعه و اسناد آن را دقیقاً بررسی کرده و نسبت به آن هیچ گونه اعتراض و ادعایی ندارند.

سوالات، مشاوره ها، نقد و نظر شما را پس از دریافت، پاسخ خواهم گفت.

با این تلفن همراه پس از دریافت سوال و نام شما بصورت پیامک پاسخگو خواهم بود: ۰۹۱۲۳۸۳۶۶۲۱

با این دو ایمیل در اغلب زمانها پاسخگو خواهم بود: raeisikia@yahoo.com     و       bidcheh@yahoo.com

با دریافت سوال شما روی همین سایت نیز پاسخگو خواهم بود.

صادق رئیسی کیا

نوزدهم مهرماه1393